As siglas HIS e HMP aparecem em muitos anúncios de apartamentos em São Paulo, geralmente acompanhadas de informações sobre renda e preço. Para quem está comprando o primeiro imóvel, é natural pensar que se trata apenas de uma categoria comercial ou de outra forma de dizer que o apartamento é mais barato.
Na verdade, HIS e HMP são classificações criadas pela política habitacional do município de São Paulo. HIS significa Habitação de Interesse Social, enquanto HMP significa Habitação de Mercado Popular. Essas categorias indicam para qual público o apartamento foi construído e quais regras precisam ser cumpridas na compra, na venda, na locação e no uso do imóvel.
Os empreendimentos que possuem essas unidades recebem benefícios previstos pela legislação para aumentar a oferta de moradia a famílias de renda baixa ou intermediária. Em troca, os apartamentos precisam ser vendidos ou alugados para pessoas que estejam dentro dos limites de renda definidos pela Prefeitura.
Neste guia, você vai entender as diferenças entre HIS-1, HIS-2 e HMP, como a renda é verificada, para que serve a Certidão de Enquadramento e o que muda para quem deseja morar, alugar ou revender o imóvel.
O que é Habitação de Interesse Social?
Habitação de Interesse Social, ou HIS, é a categoria voltada às famílias de menor renda dentro da política habitacional de São Paulo. Ela é dividida em HIS-1 e HIS-2 porque as duas faixas atendem públicos com rendas diferentes.
O objetivo dessa política não é apenas construir apartamentos com preço menor. A cidade também busca aumentar a oferta de moradia em regiões com transporte, empregos, comércio e serviços, permitindo que mais famílias vivam perto dos lugares que fazem parte de sua rotina.
Por isso, unidades HIS não são encontradas somente em bairros afastados. Elas podem ser construídas em diferentes regiões da cidade, inclusive perto de estações de metrô, corredores de ônibus e áreas já atendidas por escolas, mercados e serviços de saúde.
A classificação também não determina sozinha o tamanho, o acabamento ou a qualidade do apartamento. Uma unidade HIS pode ter lazer, varanda e áreas comuns equipadas, dependendo do projeto. O que a sigla define é o público que pode ocupar o imóvel e os limites que precisam ser respeitados.
Qual é a diferença entre HIS-1 e HIS-2?
A HIS-1 atende a faixa de menor renda. Em 2026, o limite é de R$ 4.863 por família ou de R$ 810,50 por pessoa da casa.
A HIS-2 permite uma renda maior. O limite é de R$ 9.726 por família ou de R$ 1.621 por pessoa.
A lei usa dois critérios porque famílias com o mesmo salário total podem ter tamanhos muito diferentes. Uma renda de R$ 8 mil tem um peso para um casal e outro para uma família com cinco ou seis pessoas.
Por isso, a Prefeitura trabalha com a renda total da família e também com a renda por pessoa, chamada de renda per capita. A certidão verifica a composição da família e mostra em qual categoria ela pode entrar.
O que é HMP?
HMP significa Habitação de Mercado Popular. Essa é a categoria de maior renda entre HIS-1, HIS-2 e HMP.
Em 2026, uma unidade HMP pode ser destinada a famílias com renda mensal de até R$ 16.210 ou renda de até R$ 2.431,50 por pessoa.
A HMP costuma atender quem ultrapassa os limites da HIS-2, mas ainda procura um imóvel com preço controlado em uma região onde as unidades de mercado livre podem custar mais.
A HMP também não é um tipo de financiamento. Ela é a classificação municipal do apartamento. Depois de escolher a unidade, o comprador ainda precisará verificar qual linha de crédito pode usar e quanto o banco aceita financiar.
Uma unidade HMP pode ser comprada com financiamento habitacional comum, com uma linha que permita o uso do FGTS ou, em alguns casos, pelo Minha Casa, Minha Vida. Tudo dependerá da renda, do preço do apartamento e das regras do banco e do programa escolhido.
Faixas de renda e preços máximos em 2026
Os valores de renda e de venda são atualizados pela Prefeitura. Em 2026, os limites são estes:
Categoria | Renda familiar mensal | Renda mensal por pessoa | Preço máximo de venda
HIS-1 | Até R$ 4.863 | Até R$ 810,50 | R$ 276.102,20
HIS-2 | Até R$ 9.726 | Até R$ 1.621 | R$ 383.636,74
HMP | Até R$ 16.210 | Até R$ 2.431,50 | R$ 537.672,71
O preço máximo limita o valor pelo qual a unidade pode ser vendida. Ele não informa quanto o banco financiará.
Uma família que pode comprar uma unidade HMP de até R$ 537.672,71, por exemplo, não receberá automaticamente um financiamento desse valor. O banco ainda analisará a renda, as dívidas, a idade dos compradores, a entrada e o prazo do contrato.
O mesmo vale para HIS-1 e HIS-2. Estar dentro da renda permite comprar ou alugar uma unidade da categoria, mas não substitui a análise financeira.
Como a renda da família é calculada?
A renda familiar é a soma dos ganhos das pessoas que vivem no mesmo domicílio e participam da família considerada na análise. A Prefeitura verifica os valores antes dos descontos, por isso a referência é a renda bruta.
No caso de empregados registrados ou servidores, normalmente é considerada a média da remuneração dos três últimos holerites. Para autônomos e trabalhadores informais, podem ser analisados extratos bancários, notas fiscais, declaração de renda, Imposto de Renda e informações do Cadastro Nacional de Informações Sociais, o CNIS.
Microempreendedores individuais podem precisar apresentar a Declaração Anual do MEI e outros comprovantes dos valores recebidos. Para empresários, podem ser pedidos os últimos pró-labores e o contrato social.
Alguns pagamentos não entram nessa conta. A regra municipal exclui o décimo terceiro salário e benefícios temporários ou assistenciais, como seguro-desemprego, auxílio-doença, auxílio-acidente, BPC e Bolsa Família.
Essas diferenças mostram por que uma conta feita em casa serve apenas como referência. A confirmação depende dos documentos e da Certidão de Enquadramento de Renda.
O que é a Certidão de Enquadramento de Renda?
A Certidão de Enquadramento é o documento que confirma que a família está dentro da renda permitida para comprar ou alugar uma unidade HIS-1, HIS-2 ou HMP.
Ela responde se a renda da família combina com a categoria do apartamento escolhido.
A certidão não substitui a análise do banco. O banco verifica se os compradores conseguem pagar o financiamento. A certidão verifica se eles fazem parte do público para o qual a unidade foi construída.
Uma família pode estar dentro da renda da HIS-2 e não conseguir o financiamento naquele momento. Também pode ter renda suficiente para pagar a prestação, mas estar acima do limite permitido para a unidade escolhida.
A certidão vale por 180 dias e pode ser usada em mais de uma proposta de compra ou locação durante esse período. Quando houver revenda ou um novo contrato de aluguel dentro do período em que as regras continuam valendo, uma nova comprovação de renda poderá ser exigida.
Nesses casos, não basta apresentar ao vendedor uma declaração dizendo quanto a família ganha. A renda precisa ser comprovada pelos documentos aceitos, e a certidão deve ser emitida conforme as regras da Secretaria Municipal de Habitação.
Preciso estar no CadÚnico?
O CadÚnico não é uma exigência geral para toda compra privada de HIS-2 ou HMP. Nesses casos, o principal é comprovar a renda e obter a certidão.
O cadastro tem maior importância nos programas públicos de moradia e nas situações em que existe uma seleção ou prioridade organizada pelo poder público, principalmente na HIS-1.
As unidades HIS-1 precisam ser oferecidas primeiro ao público indicado pela Prefeitura durante o período previsto na regulamentação. Caso não sejam compradas nessa etapa, as unidades restantes podem ser vendidas a outras famílias, desde que continuem respeitando a renda da HIS-1.
Portanto, não estar no CadÚnico não impede automaticamente a compra de qualquer unidade HIS ou HMP. É necessário verificar a categoria do apartamento e a forma como ele está sendo vendido.
HIS e HMP são a mesma coisa que Minha Casa, Minha Vida?
Não. HIS e HMP são classificações do município de São Paulo. O Minha Casa, Minha Vida é um programa federal de moradia e financiamento.
Uma unidade HIS ou HMP pode ser financiada pelo Minha Casa, Minha Vida quando o preço do apartamento, a renda dos compradores e as condições do financiamento atendem às regras federais. A classificação municipal, sozinha, não garante que a compra terá subsídio ou juros menores.
Essa diferença é importante porque os limites de renda não são iguais
Uma família pode estar dentro da HIS-2, que permite renda familiar de até R$ 9.726 em 2026, mas ficar acima do limite que dá direito ao subsídio federal do Minha Casa, Minha Vida. Nesse caso, ela pode comprar o apartamento HIS-2 se atender às regras municipais, mas não receberá necessariamente o desconto do programa federal.
O caminho mais seguro é analisar o apartamento específico. Primeiro, confirme se ele é HIS-1, HIS-2 ou HMP. Depois, verifique o preço, faça a simulação e descubra qual financiamento pode ser usado.
Como financiar uma unidade HIS ou HMP?
O financiamento depende do perfil do comprador e do apartamento escolhido. A mesma unidade pode ser aceita em linhas diferentes, desde que cumpra as regras de cada uma.
O banco verificará quanto a família recebe, quanto já paga em outras dívidas, qual entrada possui e qual prazo pode contratar. A avaliação do imóvel também participa dessa decisão.
O FGTS pode ajudar na entrada ou diminuir o valor financiado quando o trabalhador, o contrato e o apartamento atendem às regras. Depois da compra, o saldo também pode ser usado para diminuir ou quitar a dívida em situações permitidas.
O simulador é um primeiro passo, mas não representa aprovação. Ele mostra uma estimativa feita com as informações iniciais. O resultado pode mudar depois que o banco analisar os documentos, as dívidas, a idade dos participantes e o apartamento.
No simulador da Engelux, o comprador informa o empreendimento de interesse e alguns dados para que a equipe entenda melhor o seu caso. A aprovação do financiamento e a confirmação da linha de crédito continuam sendo feitas pelo banco.
Como são os apartamentos HIS e HMP?
Existe uma ideia equivocada de que um apartamento HIS ou HMP precisa ser menor, mais simples ou ter menos qualidade porque possui um preço mais acessível.
Na verdade, essas siglas não definem o padrão do acabamento, a beleza da fachada, quantidade de áreas de lazer, planta nem a qualidade dos materiais. Existem unidades HIS e HMP com tamanhos, números de dormitórios e áreas comuns diferentes.
Mais acessível, portanto, não significa inferior. A proposta de HIS e HMP é permitir que mais famílias tenham acesso a imóveis bem localizados e inseridos em condomínios atuais, sem transformar essa escolha em uma experiência de moradia de segunda categoria.
Nos empreendimentos da Engelux, essa diferença aparece com clareza
O Liber Jaçanã possui unidades HIS-2 com plantas de dois dormitórios, incluindo opções com varanda, além de brinquedoteca, churrasqueira, quadra, fitness, playground, pet place e bicicletário. No Vitto Santa Cecília, também classificado como HIS-2, há apartamentos de um ou dois dormitórios, opções com varanda e vaga e espaços como coworking, lavanderia, fitness, minimercado e áreas para receber amigos.
O Marco Butantã, por exemplo, oferece plantas de um e dois dormitórios, opções com varanda e vaga e uma estrutura que inclui piscina, churrasqueira, quadra, pet place, fitness, salão de festas, brinquedoteca, coworking e pet care. No Terranoá Lapa, as unidades podem ter dois dormitórios, varanda, suíte e vaga, conforme a planta, dentro de um projeto com parque linear, piscina, churrasqueira, fitness, quadra, playground e mais de 25 espaços de lazer e convivência.
Os cuidados também aparecem dentro do apartamento. Conforme o empreendimento e a unidade escolhida, os projetos da Engelux podem oferecer bancadas de granito, persianas de enrolar nos dormitórios, medidores individuais e infraestrutura para instalação de ar-condicionado. São soluções que melhoram o conforto, o uso dos ambientes e a rotina depois da mudança.
A classificação precisa ser confirmada no apartamento escolhido
A classificação está ligada ao apartamento e aos documentos da compra, mas não transforma seus moradores em um grupo à parte. Ela não cria, por si só, uma entrada inferior, uma área de lazer reduzida ou uma identificação na porta.
As famílias vivem no mesmo condomínio e aproveitam os espaços comuns previstos para o projeto, de acordo com as regras do empreendimento. Portanto, um mesmo empreendimento pode oferecer unidades com regras diferentes. Depois de verificar a renda, o comprador deve analisar o imóvel como analisaria qualquer outra compra importante.
A planta precisa funcionar para a rotina, o preço deve caber no orçamento e os custos mensais precisam ser conhecidos. O decorado ajuda a imaginar os móveis, mas o memorial descritivo é o documento que informa o que será realmente entregue.
Nele, o comprador encontra dados sobre pisos, revestimentos, bancadas, esquadrias, instalações e outros itens do apartamento. Também é importante entender o custo do condomínio. Áreas de lazer e serviços melhoram o uso do empreendimento, mas geram despesas de manutenção que continuarão depois da entrega.
Simule seu financiamento gratuitamente
Descubra em minutos qual o valor da parcela e a renda necessária para financiar seu imóvel dos sonhos.
Quais regras continuam valendo depois da compra?
As regras de HIS e HMP não terminam quando o comprador recebe as chaves. Durante o período definido pela legislação, a unidade deve continuar atendendo ao público da categoria.
Em termos práticos, as restrições acompanham o apartamento por dez anos. Como a legislação usa referências diferentes para algumas situações, o comprador deve verificar na matrícula e no contrato qual é a data usada para contar o prazo daquela unidade, em vez de fazer a conta apenas pela data da compra ou da mudança.
Durante esse período, a revenda pode exigir que o novo comprador também comprove a renda. A nova locação deve ser feita para uma família que esteja dentro da faixa da unidade.
A classificação precisa aparecer nos documentos do imóvel. Por isso, contrato, matrícula e certidão devem ser guardados mesmo depois da entrega das chaves.
Posso alugar um apartamento HIS ou HMP?
A locação pode ser permitida, desde que respeite a forma de uso prevista nos documentos e as regras da categoria.
O morador precisa estar dentro da renda da HIS-1, HIS-2 ou HMP, e essa condição deve ser comprovada por certidão. O contrato de aluguel também precisa indicar o enquadramento.
O valor do aluguel não pode ultrapassar 30% da renda familiar máxima da categoria. Com os limites de 2026, isso corresponde a R$ 1.458,90 para HIS-1, R$ 2.917,80 para HIS-2 e R$ 4.863 para HMP.
Esses valores se referem ao limite do aluguel. Condomínio, IPTU e outros pagamentos precisam ser analisados de acordo com o contrato e com a legislação, sem presumir que estão incluídos nesse teto.
A locação por curta temporada, como Airbnb, não atende à finalidade habitacional prevista para HIS e HMP. A regra municipal trata esse tipo de uso como estadia temporária, e não como moradia.
Também não basta emprestar gratuitamente o apartamento para uma pessoa que esteja dentro da renda. A forma de uso precisa seguir o que está previsto para a unidade e na matrícula.
É possível comprar HIS ou HMP para investir?
Pode ser possível em unidades formalmente destinadas à locação, mas essa compra exige uma atenção maior.
Quando o apartamento foi aprovado para locação social, essa informação deve aparecer na matrícula. O morador precisa estar dentro da faixa de renda, o aluguel deve respeitar o limite e os documentos precisam ser guardados para uma possível fiscalização.
O investidor também precisa considerar que as regras diminuem a liberdade para escolher o inquilino, definir o aluguel e vender o imóvel durante o período de restrição.
Isso não torna o investimento necessariamente ruim, mas muda a conta. Além do preço, é preciso analisar condomínio, IPTU, manutenção, tempo sem inquilino e limite de aluguel.
Quem pretende trabalhar com aluguel por temporada, uso muito flexível ou revenda para qualquer comprador deve procurar uma unidade de mercado livre.
O que mudou nas regras de HIS e HMP?
As regras ficaram mais claras e mais fiscalizadas nos últimos anos. O objetivo foi impedir que apartamentos construídos com benefícios públicos fossem vendidos, alugados ou usados como imóveis comuns, sem respeitar as famílias para as quais foram destinados.
O Decreto nº 63.130, de 2024, organizou a comprovação da renda, a certidão e a responsabilidade pela destinação das unidades.
Em 2025, o Decreto nº 64.244 aumentou as exigências. Entre as principais mudanças, estão a obrigação de mostrar claramente a classificação nos anúncios, os preços máximos de venda, o limite do aluguel e a proibição da locação por curta temporada.
A norma também aumentou a responsabilidade de incorporadores, proprietários, vendedores, locadores e inquilinos. Cada parte precisa cuidar para que a unidade seja usada por uma família dentro da renda permitida.
Em janeiro de 2026, o Decreto nº 64.895 atualizou os valores de renda e os preços máximos de HIS-1, HIS-2 e HMP.
Essas regras devem ser lidas como parte da compra, e não como uma informação escondida no fim do contrato. O comprador tem o direito de saber, antes da reserva, qual é a categoria da unidade e o que poderá ou não fazer com o apartamento.
Como escolher entre HIS e HMP?
HIS não é uma versão inferior de HMP, e HMP não é automaticamente uma opção melhor. A categoria correta é a que combina com a renda da família e com a forma como o imóvel será usado.
Quem vai morar precisa pensar primeiro na rotina. Localização, transporte, número de dormitórios, espaço para guardar objetos, valor do condomínio e distância do trabalho costumam ter mais importância no dia a dia do que a sigla do apartamento.
Uma unidade menor perto do transporte pode economizar tempo e dinheiro. Um apartamento maior e distante pode aumentar o gasto mensal e o cansaço. A escolha precisa considerar o custo total de viver naquele endereço.
Também é importante pensar nos próximos anos. Como a revenda segue regras durante o período de restrição, a planta deve acompanhar mudanças previsíveis da família. Um casal que pretende ter filhos, por exemplo, precisa avaliar se o espaço continuará atendendo à casa.
Para quem deseja investir, o ponto principal é a liberdade de uso. Antes de olhar a possível valorização, verifique se a matrícula permite locação, qual renda o inquilino deve ter e quanto poderá ser cobrado.
Como comprar um apartamento HIS ou HMP?
A compra exige que três pontos estejam de acordo: a renda da família, a classificação da unidade e a capacidade de pagar o financiamento. O processo costuma seguir esta ordem:
- Calcule a renda da família: reúna os ganhos das pessoas que fazem parte da casa e calcule também a renda por pessoa;
- Procure unidades da categoria correta: confirme se o apartamento é HIS-1, HIS-2, HMP ou de mercado livre;
- Confira o preço e os documentos: leia os materiais, o contrato e, quando disponível, a matrícula;
- Faça a simulação: informe a renda verdadeira, a entrada, a idade dos compradores e o saldo do FGTS;
- Providencie a certidão: apresente os documentos necessários para comprovar a faixa de renda;
- Passe pela análise do banco: a instituição verificará quanto pode financiar;
- Leia a proposta e a reserva: confira preço, entrada, prazos e o que acontece se o crédito não for aprovado;
- Acompanhe a obra e faça a vistoria: guarde os documentos e compare a entrega com o memorial descritivo.
A reserva não substitui a certidão nem o financiamento. Antes de assumir outras despesas, entenda as condições de cancelamento e devolução caso a compra não possa continuar.
Também não entregue informações diferentes ao banco, à empresa responsável pela certidão e à incorporadora. A renda pode ser verificada depois, e uma informação falsa coloca o contrato em risco.
O que observar na vistoria do apartamento?
A vistoria é o momento de comparar o apartamento entregue com a planta, o memorial descritivo e o contrato.
Não é necessário transformar essa etapa em uma procura exagerada por defeitos, mas ela deve ser feita com atenção. Abra portas e janelas, teste torneiras, descargas e fechaduras e observe pisos, paredes, esquadrias e pontos elétricos visíveis.
Levar o memorial descritivo ajuda a lembrar o que foi contratado. Caso encontre alguma diferença ou item que precise de correção, registre por escrito e faça fotos.
Uma vistoria organizada protege o comprador e também facilita o trabalho da construtora, porque deixa claro o que precisa ser verificado antes da entrega definitiva.
Perguntas frequentes sobre HIS e HMP
As dúvidas abaixo ajudam a entender as regras gerais, mas a compra sempre deve ser analisada com base no apartamento, no contrato e na matrícula.
Posso comprar HMP para investir?
Pode ser possível quando a unidade está formalmente destinada à locação. O inquilino deve comprovar a renda, e o aluguel precisa respeitar o limite. Antes da compra, confirme essa possibilidade na matrícula e no contrato.
Posso anunciar HIS ou HMP no Airbnb?
Não durante o período em que as regras de destinação precisam ser respeitadas. A locação por curta temporada não é considerada moradia pela regulamentação municipal.
Posso revender um HIS ou HMP?
Sim, mas durante o período de restrição o novo comprador pode precisar comprovar que está dentro da renda da unidade. O preço também deve respeitar o limite atualizado.
O preço máximo é o valor que o banco financiará?
Não. O preço máximo é o limite de venda da categoria. O banco calculará o financiamento de acordo com a renda, a entrada, as dívidas, a idade e a avaliação do apartamento.
As regras deste guia valem para outras cidades?
Não. Os valores e as regras apresentados aqui pertencem ao município de São Paulo. Outras cidades podem ter programas de habitação social, mas usam critérios e nomes próprios.
Encontre a unidade correta para a sua renda na Engelux
Comprar um apartamento HIS ou HMP começa pela compreensão da renda e das regras da unidade. A decoração e as áreas comuns importam, mas a primeira decisão precisa confirmar se o imóvel pode ser comprado pela família e se a forma de uso combina com seus planos.
A Engelux possui empreendimentos com unidades HIS-2 e HMP em diferentes regiões de São Paulo. Liber Jaçanã, Marco Butantã, Vitto Santa Cecília e Terranoá Lapa são alguns dos projetos que possuem apartamentos com essas classificações, conforme a unidade e a disponibilidade.
Cada projeto oferece plantas, preços e condições próprios. Por isso, o atendimento deve partir do apartamento escolhido, e não apenas da classificação geral do empreendimento.
No simulador da Engelux, você informa o projeto de interesse e alguns dados iniciais para que a equipe possa entender sua situação. O resultado não substitui a Certidão de Enquadramento nem a aprovação do banco, mas ajuda a organizar os próximos passos.
Desde 1974, a Engelux entregou mais de 298 empreendimentos, mais de 39 mil moradias e construiu mais de 2,9 milhões de metros quadrados. Essa experiência mostra que transparência não é apenas entregar documentos. É explicar, de maneira simples, o que cada regra muda na vida de quem está comprando.
Conheça os apartamentos disponíveis, confirme a classificação da unidade e faça uma simulação com a sua renda real. Uma escolha segura acontece quando o apartamento, o financiamento e a forma de uso fazem sentido juntos.
